Jak przygotować mieszkanie na sprzedaż – 10 kluczowych kroków

Co zrobić, żeby skrócić czas sprzedaży mieszkania? Przygotuje dobry plan, który pomoże Ci szybko znaleźć kupca i otrzymać wysoką cenę. Proces sprzedaży mieszkania jest trudny i wymagający. Jeśli wystawiasz mieszkanie do sprzedaży, to musisz się w pełni zaangażować i poświęcić sporo czasu.

Specjaliści z Towarzystwa Mieszkaniowego przygotowali dla Ciebie poradnik, jak przygotować mieszkanie do sprzedaży i zwiększyć szansę na szybką transakcję.

Plan i harmonogram działań – krok pierwszy

Dobrze przygotowany plan to połowa sukcesu. Usiądź z kartką i długopisem i rozpisz poszczególne etapy procesu sprzedaży, tak żeby wszystko przebiegło sprawnie i bez zbędnych zakłóceń.

1. Już na samym początku zastanów się, czy będziesz chciał/a sprzedać mieszkanie samodzielnie, czy wolisz skorzystać z pomocy biura nieruchomości. Wiele zależy od tego, czy jesteś w stanie maksymalnie zaangażować się w cały proces.
2. Zarezerwuj sobie czas na załatwienie formalności związanych np. z lokatorami, stanem prawnym nieruchomości i skompletowaniem dokumentów.
3. Przemyśl czy mieszkanie wymaga większego remontu, czy wystarczy home staging. Przygotowanie mieszkania do prezentacji to ważny etap całego procesu.
4. Przygotuj plan działań marketingowych, czyli gdzie i w jaki sposób chcesz się ogłaszać.

Sprawdź stan prawny nieruchomości i księgę wieczystą – krok drugi

Ten krok jest szczególnie ważny dla osób, które chcą sprzedać mieszkanie ze spadku. Stan prawny mieszkania sprawdzisz, analizując akt prawny i księgę wieczystą. Ważne informacje, które w nich znajdziesz to:

• Kto ma prawo do nieruchomości i jaki jest Twój udział,
• Czy do księgi wpisana jest służebność, dożywocie itd.,
• Jaki jest udział właściciela w gruntach,
• Jakie są zobowiązania z racji współwłasności gruntów,
• Czy mieszkanie jest zadłużone i ma np. wpisy komornicze lub założoną hipotekę na rzecz banku.

Zdarza się, że mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej, co jest często spotykaną sytuacją w przypadku mieszkań spółdzielczych. Jeżeli chcesz ustalić stan prawny nieruchomości, to udaj się do spółdzielni lub sądu.

Zawsze zalecamy założenie księgi wieczystej, ponieważ dużo łatwiej znajdziesz kupca. Niestety potencjalni nabywcy uważają mieszkania bez księgi wieczystej za zbyt ryzykowne.

Skompletuj niezbędne dokumenty związane z nieruchomością – krok trzeci

Przygotuj wszystkie dokumenty, które są potrzebne do sprzedaży mieszkania. W ten sposób zwiększysz swoją wiarygodność i przyspieszysz proces sprzedaży. Potrzebne Ci będą m.in.:

• akt własności mieszkania (zakupu nieruchomości, darowizny);
• księga wieczysta lub jej kopia;
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu;
• zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości z tytułu czynszu i innych opłat;
• zaświadczenie z banku o saldzie pozostałym do spłaty (jeśli mieszkanie kupiłeś/aś, korzystając z kredytu hipotecznego.

Wszystkie te dokumenty warto zgromadzić jeszcze przez podpisaniem aktu notarialnego. Zdarza się, że potencjalny kupiec będzie chciał upewnić się co do stanu prawnego nieruchomości jeszcze przed podjęciem decyzji.

Ocena stanu technicznego mieszkania – krok czwarty

Stan techniczny możesz ocenić samodzielnie lub korzystając z usługi specjalistów, którzy mają wiedzę i doświadczenie w tym zakresie. Specjalista weźmie pod uwagę w szczególności:

• stan ogólny mieszkania, czyli usterki, nieszczelna okna, skrzypiące drzwi,
• stan instalacji elektrycznej oraz wodociągowo-kanałowej,
• wyposażenie kuchni i stan łazienki.
• jakość zastosowanych materiałów wykończeniowych, np. okna (drewniane, plastikowe), podłoga (parkiet, panele).

Profesjonalista sprawdzi również wygląd budynku, stan ścian, wind, pomieszczeń dodatkowych (piwnica, strych). Są to elementy, o których często zapominamy przy wycenie nieruchomości, a które mają duże znaczenie dla potencjalnych kupujących. Pamiętaj, żeby na spotkanie ze specjalistą przygotować plany techniczne budynku i mieszkania oraz schematy instalacji elektrycznej, wodno – kanalizacyjnej i konstrukcji.

Ustalenie ceny sprzedaży mieszkania – krok piąty

Ocena stanu prawnego i technicznego z pewnością pomogą Ci w ustaleniu ceny za mieszkanie. Z naszego doświadczenia wiemy jednak, że klienci popełniają poważne błędy przy wycenie mieszkania, zawyżając lub zaniżając jego wartość. Częściej mamy do czynienia z tą pierwszą sytuacją, ponieważ właściciele są przywiązani do swoich nieruchomości i mają do nich sentymentalny stosunek.

Warto ustalić cenę, która jest zgodna z realiami rynkowymi. Samo przejrzenie ogłoszeń na niewiele się przyda, ponieważ występują duże różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Dlatego należy zostawić sobie przestrzeń na ewentualne negocjacje.

Sprawdź, jak wycenić udział w nieruchomości.

Pamiętaj, że zbyt wysoka cena może odstraszyć kupujących i przedłużyć sprzedaż, a zbyt niska cena spowoduje, że stracisz sporo pieniędzy. Co możesz zrobić, żeby uniknąć takich błędów? Możesz wysłać formularz zgłoszeniowy do naszego biura, a my przygotujemy Ci bezpłatną wycenę lub skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Za operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę należy jednak zapłacić.

Określ grupę docelową – krok szósty

Jeżeli wiesz, kto jest Twoim klientem docelowym, do którego chcesz trafić, to pomoże Ci to sformułować ogłoszenie. Będziesz też wiedział, jakie atuty mieszkania podkreślić, żeby zachęcić potencjalnych kupców. Zastanów się:

• czy nieruchomość nadaje się dla rodzin z dziećmi;
• kto mieszka w budynku i sąsiednich blokach (studenci, rodziny, pracownicy korporacji itd.);
• czy nieruchomość ma potencjał inwestycyjny.

W ten sposób łatwiej trafisz na osoby, które poszukują takich mieszkań jak Twoje.

Home staging – krok siódmy

Home staging to proces przygotowania nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu, mający na celu zwiększenie jej atrakcyjności dla potencjalnych nabywców. Ta popularna na całym świecie technika, polega na aranżacji wnętrz w sposób, który podkreśla walory mieszkania czy domu i sprawia, że wygląda ono bardziej przestronnie, przytulnie i nowocześnie. Pierwsze wrażenie jest bardzo ważne w procesie sprzedaży nieruchomości.

Home staging pomaga stworzyć pozytywne i trwałe wrażenie na oglądających, co zwiększa szanse na szybkie znalezienie nabywcy. Pozwala wyeksponować najlepsze cechy nieruchomości i zminimalizować jej wady. Do elementów home staging zaliczymy:

1. Aranżacje i dekoracje, dzięki którym stworzysz spójne i estetyczne wnętrze. Warto używać neutralnych kolorów, które mogą trafić do szerokiego grona odbiorców.
2. Optymalizację przestrzeni poprzez usunięcie zbędnych przedmiotów i mebli, które mogą zagracać przestrzeń. Dzięki temu pomieszczenia będą wydawać się większe i bardziej funkcjonalne.
3. Zapewnienie odpowiedniego oświetlenia, zarówno naturalnego, jak i sztucznego. Jasne, dobrze oświetlone wnętrza wydają się bardziej przestronne i przyjazne.
4. Wykonanie drobnych napraw, takich jak malowanie ścian, usuniecie usterek i wymiana przestarzałych elementów, aby mieszkanie wyglądało na zadbane i gotowe do zamieszkania.
5. Dokładne sprzątanie całej nieruchomości, w tym mycie okien, czyszczenie dywanów i umycie podłóg oraz usunięcie wszelkich śladów codziennego użytkowania. Szczególną uwagę zwróć na dwa najważniejsze pomieszczenia, czyli kuchnię i łazienkę.
6. Przed wizytą gości zadbaj o porządek na klatce schodowej. Umyj drzwi i klamkę. Przed wejściem połóż ładną i czystą wycieraczkę. Sprawdź, czy działa dzwonek i oświetlenie.
7. Zapewnij potencjalnym kupcom miłą atmosferę. Świeże i żywe kwiaty w gustownym wazonie to zawsze dobry pomysł. Obrus lub bieżnik na stole oraz ładne ozdobne poduszki na kanapie nadadzą mieszkaniu ładny wygląd.
8. Jeżeli mieszkanie ma balkon lub taras, to możesz pokusić się o ciekawą aranżację. Umyj posadzkę, postaw stolik z krzesełkami (jeśli masz miejsce) oraz donice z kwiatami lub ziołami. To miejsce powinno kojarzyć się z relaksem i odpoczynkiem przy filiżance dobrej kawy i herbaty.

Home staging jest doskonałą alternatywą dla kosztownego remontu. Niewielkim kosztem możesz zaprezentować swoją nieruchomość w dobrym świetle i zrobić dobre wrażenie na potencjalnych kupcach.

Przygotowanie oferty sprzedaży – krok ósmy

Przygotowanie oferty sprzedaży mieszkania to kluczowy krok w procesie sprzedaży nieruchomości. Dobrze przygotowana oferta z pewnością przyciągnie uwagę potencjalnych kupców. Kluczem do sukcesu jest dokładna ocena stanu mieszkania, profesjonalne zdjęcia, szczegółowy opis i skuteczna promocja.

Zacznij od dokładnego opisu nieruchomości. Choć sprawa wydaje się prosta, to stanowi jednak pewne wyzwanie, które wymaga staranności, rzetelności i uwagi. Jeśli będziesz trzymał/a się poniższych zasad, to na pewno uda Ci się przygotować dobre ogłoszenie:

• Pisz jasnym i prostym językiem, unikając fachowych terminów, a także błędów. Oferta powinna być zrozumiała dla klientów.
• Zacznij od tytułu, który może zainteresować czytelników, np. „Przestronne 3-pokojowe mieszkanie w centrum z widokiem na park”.
• Skoncentruj się na konkretnych informacjach. Opisz standard mieszkania, podaj metraż i liczbę pomieszczeń, wymień w punktach wyposażenie.
• Opisz stan techniczny mieszkania i budynku, w tym ewentualne remonty i modernizacje.
• Podaj informację, na którym piętrze znajduje się mieszkanie i w którym roku budynek został oddany do użytku.
• Podkreśl dodatkowe atuty nieruchomości, jak taras, balkon, ogród, garaż, ciekawe otoczenie.
• Informacje o systemach bezpieczeństwa w budynku, takich jak monitoring, domofon, ochrona też powinny znaleźć się w ogłoszeniu.
• Dodatkowym atutem mogą być tzw. zielone rozwiązania. Jeśli mieszkanie jest wyposażone w energooszczędne rozwiązania, jak panele słoneczne, nowoczesne okna czy systemy recyklingu wody, warto to zaznaczyć.
• Wymień wszystkie opłaty związane z nieruchomością.
• Na koniec podaj swoje dane kontaktowe i preferowany sposób kontaktu (telefon, e-mail).

Dzięki dobrze przygotowanej ofercie, kupcy będą mogli łatwiej wyobrazić sobie jak wygląda mieszkanie i jego otoczenie.

Profesjonalna sesja zdjęciowa – krok dziewiąty

Profesjonalne zdjęcia z pewnością przyciągną przyciągnięcia uwagę potencjalnych kupców. Zatrudnienie doświadczonego fotografa nieruchomości może być dobrą inwestycją. Zdjęcia robimy dopiero wtedy, gdy doprowadzimy mieszkanie do porządku i sprawimy, że wnętrza będą wydawać się bardziej przestronne i neutralne.

Wpuść jak najwięcej naturalnego światła i włącz wszystkie światła w pomieszczeniach (chyba że fotograf ma profesjonalne lampy. Zrób atrakcyjne zdjęcia całych pomieszczeń, które pokażą ich układ i wielkość oraz ciekawych detali, takich jak wykończenia, czy dekoracje. Jeśli mieszkanie ma piękny widok, pomyśl o zdjęciach panoramicznych, aby go zaprezentować.

Promocja ogłoszenia o sprzedaży – krok dziesiąty

Sama chęć sprzedaży mieszkania nie wystarczy. Należy jeszcze swoją ofertę wypromować, tym bardziej że Internet oferuje wiele możliwości. Skup się na popularnych mediach społecznościowych, jak Instagram i Facebook oraz znanych serwisach ogłoszeniowych, do których zaliczymy gratka.pl, olx, morizon.pl i wiele innych. Opcja płatnych reklam pozwoli Ci na umieszczenie anonsu na górze strony.

Poproś swoich znajomych i przyjaciół w promocji ogłoszenia, wystarczy, że udostępnią Twoje ogłoszenie. W ten sposób zwiększysz jego zasięg i trafisz do większej liczby osób, zwiększając szansę na szybką sprzedaż.

Ciekawym rozwiązaniem są też tzw. dni otwarte. Przygotuj mieszkanie do prezentacji, dbając o czystość i przyjemną atmosferę.

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży – samodzielnie czy z profesjonalistami?

Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie, to przygotuj się na długi marsz. Możesz ułatwić sobie cały proces, postępując według naszych wskazówek. Warto zastanowić się też (jeśli nie dysponujesz czasem i nie możesz zaangażować się na 100% w sprzedaż), czy chcesz działać na własną rękę, czy współpracować z biurem nieruchomości, które weźmie na siebie większość obowiązków. Są to przygotowanie oferty, przygotowanie działa marketingowych, rozmowy z klientami i prezentacje mieszkania.

Pamiętaj jednak, że wtedy musisz zapłacić prowizję agentowi w wysokości od 2% do 4% wartości. Jeżeli pośrednik sprzeda mieszkanie za 500 000 zł, to jego wynagrodzenie wyniesie od 10 000 zł do 20000 zł.

Współpraca z biurem nieruchomości ma wiele zalet, ale nawet najlepszy i najbardziej profesjonalny pośrednik nie może Ci zagwarantować, że sprzedaż przebiegnie szybko.

Jest też inna możliwość, czyli nawiązanie współpracy z biurem skupu nieruchomości. Wystarczy, że skontaktujesz się z Towarzystwem Mieszkaniowym, a będziesz mógł cieszyć się szybką i bezproblemową transakcją. Proces wygląda następująco:

• Wysyłasz formularz zgłoszeniowy z najważniejszymi informacjami o nieruchomości i zdjęciami nieruchomości.
• W ciągu jednego dnia otrzymasz od nas profesjonalną i bezpłatną wycenę oraz ofertę zakupu mieszkania.
• Jeżeli uznasz, że nasza oferta jest atrakcyjna, to wtedy przechodzimy do kompletowania dokumentów i rozmów.
• Ostatni etap to podpisanie aktu notarialnego i wypłata gotówki od ręki (lub wykonanie szybkiego przelewu na Twoje konto).

Sprzedaż mieszkania będzie o wiele łatwiejsza, jeśli podejdziesz do procesu w sposób zorganizowany. Zależy Ci na czasie i sprzedaży za gotówkę? Zapraszamy do naszego biura.