Jak wycenić udział w nieruchomości w 2024?

Wycena udziału w nieruchomości może być skomplikowana ze względu na różne czynniki, które wpływają na wartość nieruchomości oraz samych udziałów. Wynika to z tego, że jako właściciel udziału w nieruchomości nie masz pełnej kontroli nad całą nieruchomością i jej użytkowaniem. Często też dochodzi do konfliktów z pozostałymi współwłaścicielami. Dlatego, jeśli chcesz sprzedać udział w nieruchomości na rynku, może być to trudne zadanie, ponieważ każdy kupiec zdaje sobie sprawę z tego, że sam udział niewiele mu daje.

Różnorodność i liczba czynników, które należy brać pod uwagę przy szacowaniu wartości nieruchomości i poszczególnych udziałów, dodatkowo komplikuje cały proces.

Dowiedz się z artykułu przygotowanego przez specjalistów z towarzystwomieszkaniowe.pl:

• W jaki sposób można wycenić udział w nieruchomości,
• Jakie są metody wyceny,
• Dlaczego wartość udziału wynikająca z wyceny, różni się od wartości rynkowej.
• Jak osoba posiadająca udział w nieruchomości może szybko sprzedać swój udział.

Określenie wartości nieruchomości i udziałów – co ma wpływ na wycenę?

Na rynku nieruchomości mamy do czynienia z szeregiem czynników, które mogą mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości i poszczególnych udziałów. Najważniejsze z nich to:

1. Lokalizacja wycenianej nieruchomości, infrastruktura, dostęp do komunikacji, stan techniczny, przeznaczenie czy potencjał inwestycyjny (np. możliwość wynajmu, czy podniesienia rynkowej wartości mieszkania lub innego lokalu),
2. Stan prawny mieszkania i prawa, które mogą mieć wpływ na jego wartość, jak np. prawo służebności, prawo dożywocia, umowy najmu,
3. Zadłużenie nieruchomości z wpisem hipoteki do księgi wieczystej (np. kredyt hipoteczny, komornik).
4. Aktualne trendy na rynku nieruchomości i sytuacja gospodarcza.

Wycena nieruchomości, a tym bardziej poszczególnych udziałów jest sporym wyzwaniem. Dlatego warto powierzyć to zadanie rzeczoznawcy majątkowemu, który przygotuje operat szacunkowy lub np. profesjonalnej firmie skupującej mieszkania i udziały w mieszkaniach. Zaangażowanie ekspertów z pewnością ułatwi przeprowadzenie procesu wyceny.

Jak wycenić udział w nieruchomości w 2024 r.? Poznaj metody wyceny nieruchomości

Jeśli myślimy o wycenie w celach prywatnych lub planujemy sprzedaż nieruchomości czy udziału, to możemy skorzystać z bezpłatnej wyceny profesjonalnego biura skupu nieruchomości. Kolejna darmowa opcja to próba wyceny na własną rękę, ale jeśli nie mamy doświadczenia, czy kierują nami względy emocjonalne, to nie jest to najlepszy pomysł.

W przypadku sprawy sądowej lub na potrzeby kredytu hipotecznego obowiązkowa jest wycena, którą przygotuje rzeczoznawca majątkowy. Oczywiście możemy też skorzystać z jego usług, nawet jeśli nie jest to konieczne. Za taką wycenę, nazywaną fachowo operatem szacunkowym musimy zapłacić, co w niektórych przypadkach może okazać się dość kosztowne.

Rzeczoznawca, który zajmie się określeniem wartości nieruchomości, może zastosować jedną z metody wyceny, które zostały zdefiniowane i opisane w art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2021 r., poz. 1899, dalej jako – u.g.n.). Wybierając sposób przygotowania operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy weźmie pod uwagę m.in.:

• Cel wyceny, którym może być np. sprawa o dział spadku, czy kredyt hipoteczny
• Rodzaj nieruchomości i jej lokalizacja,
• Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania,
• Stan prawny i techniczny nieruchomości.
• Dostępne dane o cenach i cechach podobnych nieruchomości z najbliższej okolicy.
• Informacje zawarte w księdze wieczystej, aktach notarialnych, umowach, rejestrze zabytków, katastrze nieruchomości, świadectwie energetycznym budynku itd.

Po przeprowadzeniu wstępnej analizy rzeczoznawca wybierze jedną z poniższych metod:

• Metoda porównawcza to najprostszy i chyba najbardziej zrozumiały sposób wyceny. Wartość nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych mieszkań i innych lokali w najbliższej okolicy o zbliżonych parametrach. Ostateczna cena może zostać skorygowana w zależności od walorów, które wyróżniają nieruchomość, ale również od jej wad. Rzeczoznawca bierze pod uwagę również przewidywaną zmianę cen w czasie.
• Metoda dochodowa polega na analizie potencjalnych dochodów, które może przynosić nieruchomość np. z wynajmu. Wycena polega na określeniu takiej ceny za mieszkanie, którą jest w stanie zapłacić kupujący, przy założeniu konkretnej stopy zwrotu.
• Z kolei metoda kosztowa polega na określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości na podstawie różnicy między kosztami odtworzenia a wartością zużycia nieruchomości. Rzeczoznawca, korzystając z tej metody, oddzielnie wycenia koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Najprościej rzecz ujmując metoda polega na określeniu kosztów odtworzenia nieruchomości i odpowiada na pytanie, ile kosztowałoby wybudowanie jej od nowa.
• Możliwe jest również zastosowanie metody mieszanej, jeżeli charakter nieruchomości, jej stan prawny itd. nie pozwalają na zastosowanie jednego konkretnego sposobu wyceny.

Jak wycenić udział w nieruchomości?

Wycena udziału (zwłaszcza wycena rynkowa, na podstawie której możemy sprzedać udział) nie jest taka prosta, jak się wydaje. Załóżmy, że odziedziczyłeś ½ lub ¼ nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy zgodnie z metodą porównawczą, którą zastosował, wycenił mieszkanie na 600 tys. zł. Z prostego rachunku wynika, że Twój udział będzie miał wartość 300 tys. zł lub 150 tys. zł.

Niestety taka wycena udziału w nieruchomości niekoniecznie będzie mieć przełożenie na jej wartość rynkową i cenę transakcyjną. Może wystąpić duża rozbieżność między ceną oszacowaną np. przez rzeczoznawcę majątkowego a ceną, za którą można sprzedać udział. Różnica może wynosić kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent.

Skąd wynikają te rozbieżności? Udziały w nieruchomościach mieszkaniowych nie cieszą się zbyt dużą popularnością wśród kupców. Nie mają bowiem takich możliwości adaptacyjnych, jak nieruchomości komercyjne. Prawdopodobieństwo kupna udziału przez prywatnego nabywcę jest znikome, biorąc pod uwagę to, że bez problemu można kupić całe mieszkanie. Oznacza to, że zakup udziału będzie dla niego pozbawiony większego sensu, ponieważ nie ma większej wartości inwestycyjnej, ani nie daje szans na szybkie zamieszkanie. Dlatego konieczne jest dokonanie korekty wartości ustalonej w toku wyceny udziału ze względu na trudności w jego sprzedaży.

Co może zatem zrobić właściciel udziału, który planuje sprzedać swój udział i potrzebuje pieniędzy? Podpowiadamy.

Zalety sprzedaży udziałów w nieruchomości do biura skupu nieruchomości

Sprzedaż udziału w nieruchomości może być skomplikowanym i czasochłonnym procesem, zwłaszcza gdy jest wielu współwłaścicieli, a nieruchomość wymaga podziału lub uregulowania formalności prawnych. Jednym z rozwiązań jest sprzedaż udziałów do biura skupu udziałów w nieruchomości. Poniżej przedstawiamy główne zalety współpracy z naszym biurem skupu nieruchomości:

1. Specjalizujemy się w szybkim przeprowadzaniu transakcji. Proces sprzedaży udziału może zostać zrealizowany w ciągu kilku dni, co jest szczególnie korzystne, jeśli zależy Ci na natychmiastowym dostępie do gotówki.
2. Znalezienie indywidualnego nabywcy na udział w nieruchomości może być trudne i czasochłonne. Nasze biuro skupu nieruchomości jest gotowe natychmiastowo nabyć Twój udział. W ten sposób unikniesz długotrwałego procesu poszukiwań potencjalnych kupców. Skupujemy nieruchomości w całej Polsce – w województwach takich jak: skup nieruchomości śląskie, małopolskie, warmińsko-mazurskie i wiele więcej…
3. Naszym klientom oferujemy kompleksową obsługę, w tym profesjonalne doradztwo prawne i finansowe. Dzięki temu proces sprzedaży jest uproszczony, a wszelkie formalności są przeprowadzane zgodnie z przepisami prawa.
4. Sprzedaż udziału do biura skupu nieruchomości często wiąże się z mniejszymi kosztami transakcyjnymi w porównaniu do tradycyjnej sprzedaży. Nie ma potrzeby opłacania prowizji dla pośredników nieruchomości, a nasze biuro skupu pokrywa również koszty notarialne i inne opłaty administracyjne.
5. W przypadku konfliktów z innymi współwłaścicielami sprzedaż udziału do biura skupu może być skutecznym rozwiązaniem. Pozwala uniknąć długotrwałych sporów i zapewnia szybkie rozwiązanie problemów związanych ze współwłasnością.
6. Skupujemy udziały w ich aktualnym stanie, co oznacza, że nie musisz inwestować w remonty ani modernizacje. Oszczędzasz czas i pieniądze, które musiałbyś przeznaczyć na przygotowanie nieruchomości do sprzedaży.
7. Sprzedając udział do biura skupu Towarzystwo Mieszkaniowe, masz pewność, że otrzymasz ustaloną kwotę za swój udział. Płacimy gotówką lub przelewem zaraz po podpisaniu aktu notarialnego.

Sprzedaż udziału w nieruchomości do Towarzystwa Mieszkaniowego to rozwiązanie, które przynosi wiele korzyści, takich jak szybkość transakcji, profesjonalna obsługa, minimalizacja kosztów i gwarancja płatności. Jest to szczególnie korzystne w sytuacjach, gdy potrzebujesz szybkiego dostępu do gotówki, chcesz uniknąć konfliktów z innymi współwłaścicielami lub gdy trudno jest znaleźć indywidualnego nabywcę na udział w nieruchomości. Dzięki temu możesz sprawnie i bezproblemowo przeprowadzić transakcję, zyskując spokój i stabilność finansową.