Współudział w nieruchomości w większość przypadków jest kłopotliwy dla wszystkich udziałowców. Taki stan często prowadzi do sporów i konfliktów, ponieważ każdy współwłaściciel może mieć zupełnie inną wizję dotyczącą np. korzystania z nieruchomości. Co więcej, jeżeli właścicieli jest kilku, to tak naprawdę żaden z nich nie może czerpać korzyści z mieszkania lub domu. Nie może go wynająć, czy też sprzedać. Jak zatem pozbyć się współwłaścicieli? Co można zrobić, żeby zakończyć spory i w pełni korzystać z lokalu lub po prostu go sprzedać? W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności, zwłaszcza gdy chcemy przejąć całą nieruchomość.
Przepisy prawa, które regulują zniesienie współwłasności
Idealna sytuacja to taka, że wszyscy współwłaściciele zgadzają się sprzedać nieruchomość lub przekazać odpłatnie jednemu z nich. Między współwłaścicielami istnieje porozumienie w kwestii ceny i podziału środków ze sprzedaży. Jednak zdarza się to niezmiernie rzadko. Wtedy, kiedy na przykład jeden ze spadkobierców nie chce sprzedać mieszkania, jedynym rozwiązaniem pozostaje droga sądowa.
Kwestie związane ze zniesieniem współwłasności nieruchomości reguluje Kodeks Cywilny, a przede wszystkim artykuły 210 – 212 k.c. (i kolejne, które dotyczą gospodarstwa rolnego).
Z kolei art. 199 k.c. wskazuje, że zbycie współwłasności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, która musi również obejmować kwestię ceny sprzedaży mieszkania.
Jakie są rodzaje współwłasności?
W polskim systemie prawnym rozróżniamy dwa rodzaje współwłasności: łączną oraz ułamkową.
Współwłasność łączna występuje najczęściej w małżeństwie, które nie zdecydowało się na rozdzielność majątkową lub między wspólnikami spółki cywilnej. W przypadku współwłasności łącznej w celu zbycia swojego prawa konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ma ona bowiem charakter bezudziałowy, a żaden z właścicieli bez zgody drugiego nie może swobodnie dysponować nieruchomością (sprzedać, zadłużyć itd.)
Do powstania współwłasności ułamkowej dochodzi w przypadku dziedziczenia, darowizny lub zakupu mieszkania przez więcej niż jedną osobę. Od współwłasności łącznej różni się tym, że każdy ze współwłaścicieli może swobodnie dysponować swoim udziałem i zbyć go w każdej chwili. Mówi o tym też art. 198 k.c.:
„…każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.
Oznacza to, że ułamkowa współwłasność daje większe pole do popisu i może być mniej kłopotliwa.
Zniesienie współwłasności – sądownie czy u notariusza?
Współwłasność ułamkowa to stan, który na dłuższą metę nie odpowiada żadnemu ze współudziałowców. Dlatego wcześniej, czy później każdy z nich będzie dążył do zniesienia współwłasności. Zależy Ci na tym, żeby pozbyć się współwłaścicieli i przejąć mieszkanie? Przestań zadawać sobie pytanie „jak pozbyć się współwłaściciela nieruchomości”. Masz dwie ścieżki – notarialną lub sądową.
Najprostszym sposobem jest zniesienie współwłasności mieszkania u notariusza. Taki dokument musi mieć obowiązkową formę aktu notarialnego. Jednak, żeby mogło do tego dojść, to potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, którzy muszą się stawić w tym samym czasie w kancelarii notarialnej. Jest to prosty i szybki sposób, który oszczędzi wszystkim problemów i stresu.
Jeżeli nie ma zgody między współwłaścicielami, to pozostaje tylko droga sądowa. Sąd może podjąć następujące decyzje:
- Podział fizyczny nieruchomości – polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje fizycznie wydzieloną część.
- Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.
- Sprzedaż mieszkania przez komornika, czyli w trybie postępowania egzekucyjnego.
Pierwszy z podanych sposobów jest w praktyce rzadko stosowany. Podział fizyczny jest często niemożliwy. Sąd nie może też wydać orzeczenia o podziale fizycznym nieruchomości, jeżeli:
- byłoby to sprzeczne z przepisami prawa,
- ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem danej rzeczy,
- doszłoby w ten sposób do znacznego zmniejszenia jej wartości lub daleko idącej zmiany.
Warto podkreślić, że sąd w pierwszej kolejności będzie dążył do fizycznego podziału nieruchomości lub przyznaniu nieruchomości jednej osobie. Jeśli żaden z tych dwóch sposobów nie będzie możliwy do zrealizowania, to wtedy dopiero sąd sięga po trzecie rozwiązania, czyli sprzedaż mieszkania przez komornika w drodze licytacji.
Należy od razu dodać, że w przypadku sprzedaży mieszkania przez komornika wycenę przeprowadza rzeczoznawca wyznaczony przez sąd. Kwotę ze sprzedaży (po odjęciu m.in. kosztów komorniczych) dzieli się między współwłaścicieli zgodnie z ich udziałami.
Dodatkowa informacja:
Sąd sam wybiera rzeczoznawcę majątkowego, a strony nie biorą udziału w tym procesie. Taka praktyka ma na celu zagwarantowanie równości uczestników postępowania sądowego.
Kto może żądać zniesienia współwłasności?
Współwłaścicielem mieszkania zostajemy najczęściej w wyniku dziedziczenia lub darowizny. Nie zawsze jest to pożądana sytuacja, ale są sposoby, żeby z niej wybrnąć.
Zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może zażądać zniesienia współwłasności w każdym momencie. Co więcej, tego uprawnienia nie można się zrzec. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega też przedawnieniu i można z nim wystąpić w dogodnym dla nas momencie.
Jak już pisaliśmy wyżej, przedmiotowa współwłasność może zostać usunięta przez zniesienie współwłasności w formie umowy u notariusza lub na drodze postępowania sądowego. Forma zależy od tego, czy współwłaściciele są w stanie się dogadać, czy też nie mogą rozwiązać konfliktu samodzielnie.
W drugim przypadku współwłaściciele mają prawo złożyć wniosek do właściwego sądu rejonowego o zniesienie współwłasności. Opłata za wniesienie wniosku wynosi 1000 zł, chyba że współwłaściciele złożą wspólny projekt. Wtedy opłata będzie niższa i wyniesie tylko 300 zł.
Zarządzanie nieruchomością przy współwłasności
Jak zarządzać wspólną nieruchomością? Do podejmowania wszelkiego rodzaju czynności konieczna jest zgoda większości lub wszystkich współwłaścicieli.
- Do wykonywania czynności zwykłego zarządu wspólną nieruchomością potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Oznacza to, że decyzje w tym zakresie mogą podejmować te osoby, których udziały wynoszą łącznie więcej niż 50% nieruchomości. Zgodnie z polskim orzecznictwem do czynności zwykłego zarządu zaliczamy czynności prawne i faktyczne, które są związane z bieżącą eksploatacją nieruchomości (np. przyłączenie do kanalizacji) i jej utrzymanie w stanie
- Natomiast w przypadku czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, niezbędna jest zgoda każdego z nich. Do tego rodzaju czynności zaliczamy przede wszystkim sprzedaż nieruchomości.
Zdarza się jednak, że współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w żadnej kwestii. Wtedy rozstrzygnięcia sporu należy dochodzić na drodze sądowej:
- w przypadku czynności zwykłego zarządu – każdy ze współwłaścicieli ma prawo wystąpić o upoważnienie sądowe do dokonania danej czynności,
- w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – współwłaściciele, których udziały wynoszą więcej niż połowę, mogą wystąpić do sądu, który rozstrzygnie sprawę, biorąc pod uwagę cel czynności oraz interes każdego ze współwłaścicieli (art.199 k.c.).
Należy jednak zaznaczyć, że na orzeczenie sądu będziemy czekać bardzo długo. Trudno też sobie wyobrazić, że każdy spór będzie rozwiązywany na sali sądowej. Dlatego dużo lepiej jest rozwiązać ten problem raz a dobrze i wystąpić o zniesienie współwłasności.
Jak sprzedać swój udział w nieruchomości
Współwłasność w nieruchomości może stanowić problem dla każdego ze współwłaścicieli i prowadzić do konfliktów. Szukasz odpowiedzi na pytanie „jak pozbyć się współwłaściciela nieruchomości”? Jednym ze sposobów na rozwiązanie patowej sytuacji jest zniesienie współwłasności u notariusza (wymagana jest zgoda wszystkich osób, które mają udziały w mieszkaniu) lub na drodze sądowej.
Nie każdy jednak chce być uczestnikiem długotrwałego (czasami trwającego kilka lat) postępowania sądowego. Można wtedy pomyśleć o sprzedaży swojego udziału do skupu udziałów w nieruchomości. Trudno jednak sprzedać udział na wolnym rynku, ponieważ kupcy szukają mieszkania, z którego mogą korzystać bez przeszkód.
Jeżeli chcesz się pozbyć kłopotliwego udziału, to najlepszym sposobem jest współpraca z biurem skupu nieruchomości. Nasze biuro skupu nieruchomości www.towarzystwomieszkaniowe.pl działa na rynku od wielu lat i specjalizuje się w nieruchomościach problematycznych. Skupujemy m.in.:
- udziały w mieszkaniu lub w domu,
- nieruchomości zadłużone i z komornikiem,
- mieszkania i domy w trudnej sytuacji prawnej.
Cieszymy się zaufaniem klientów, ponieważ działamy szybko i skutecznie. Od momentu zgłoszenie udziału lub całej nieruchomości do sprzedaży mija zazwyczaj nie więcej niż kilka dni. Jednak to nie wszystko! Zaraz po podpisaniu umowy otrzymasz od nas gotówkę lub szybki przelew.
Dzięki współpracy z nami pozbędziesz się kłopotliwego udziału i konieczności ponoszenia kosztów jego utrzymania. W zamian za to będziesz cieszyć się gotówką, którą możesz przeznaczyć np. na wkład własny do zakupu swojego mieszkania lub na realizację innych celów.
Masz więcej pytań? Jesteś zainteresowany naszą ofertą? Skontaktuj się z nami już dziś!