Odziedziczyłeś udział w mieszkaniu lub domu? Mamy nadzieję, że znajdujesz się w grupie szczęśliwców, którzy nie mają problemu z innymi współwłaścicielami.
Z naszego doświadczenia jednak wiemy, że współwłasność w większości przypadków wywołuje różne konflikty, które dotyczą np. odpowiedzialności za opłaty, zarządzanie i utrzymanie mieszkania w dobrym stanie technicznym.
Jeżeli nie możesz się dogadać z innymi współwłaścicielami, to zachęcamy Cię do zapoznania się z naszym artykułem, w którym znajdziesz porady, jak radzić sobie z trudnym współwłaścicielem. Podpowiemy Ci kilka sposobów na rozwiązanie problemu. Dowiesz się, co zrobić, gdy współwłaściciel nie dba o dom oraz jakie są Twoje prawa i obowiązki z tytułu udziału w nieruchomości.
Czym jest współwłasność?
Współwłasność polega na tym, że dwie lub więcej osób ma prawo własności do tej samej nieruchomość. Każda z osób jest właścicielem nieruchomości w odpowiedniej proporcji, zgodnie z przyznanymi udziałami lub współwłaściciele mają razem prawo do całej nieruchomości. Współwłasność może dotyczyć różnych rodzajów nieruchomości, takich jak domy, mieszkania czy działki. Może być ustanowiona w testamencie, w drodze dziedziczenia ustawowego (decyduje sąd) lub umowy.
Najczęściej mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową. Każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamek udziału w nieruchomości. Na przykład, jeśli dwie osoby są współwłaścicielami nieruchomości w proporcji 1/2, to każda z nich ma połowę nieruchomości.
Z kolei współwłasność łączna występuje najczęściej w małżeństwie, które żyje we wspólności majątkowej. Małżonkowie są wspólnymi właścicielami nieruchomości, a wszystkie decyzje dot. lokalu muszą podejmować wspólnie. Oznacza to, że np. mąż nie może wynająć/sprzedać mieszkania bez zgody żony.
Współwłasność zawsze wymaga współpracy i porozumienia między współwłaścicielami w kwestiach zarządzania nieruchomością, korzystania z niej, opłacania kosztów utrzymania oraz podejmowania decyzji dotyczących ewentualnej sprzedaży lub podziału nieruchomości. W przypadku sporów lub problemów związanych z zarządzaniem nieruchomością, często konieczne jest zastosowanie mediacji lub udanie się do sądu.
Obowiązki współwłaścicieli w stosunku do nieruchomości
Współwłasność nieruchomości daje prawo do użytkowania wszystkim udziałowcom. Każdy z nich ma swoje obowiązki, związane z dbaniem o mieszkanie i opłacaniem części kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.
Warto wiedzieć, że również przepisy prawa nakładają na wszystkich współwłaścicieli obowiązek utrzymania domu lub mieszkania w dobrym stanie. Zgodnie z art. 5 kodeksu cywilnego, współwłaściciele są obowiązani dbać o nieruchomość. Oznacza to, że gdy jeden ze współwłaścicieli nie wywiązuje się z obowiązków, to pozostali mogą skierować sprawę na drogę sądową.
Co więcej, jeżeli choć jeden ze współwłaścicieli dba o to, żeby utrzymać nieruchomość w dobrym stanie i ponosi w związku z tym koszty, to może domagać się od pozostałych współwłaścicieli zwrotu części wydatków od pozostałych współwłaścicieli w proporcjach zgodnych z ich udziałami.
Kiedy zdecydujesz się na skierowanie sprawy do sądu, to musisz oczywiście udowodnić, że działania lub zaniechanie pozostałych współwłaścicieli naruszyły Twoje interesy. Jeżeli sąd zgodzi się z Twoim roszczeniem, to po uzyskaniu klauzuli wykonalności, możesz udać się do organu egzekucyjnego (np. do komornika).
Jestem współwłaścicielem – jakie są moje prawa?
Współwłasność jest zjawiskiem często spotykanym w Polsce. Sytuacje, że nieruchomość ma kilku właścicieli, nie jest niczym zaskakującym. Wiele osób, które weszły w posiadanie udziału, nie wie jakie prawa im przysługują z tego tytułu.
Jako współwłaściciel ułamkowy masz prawo korzystać i współposiadać nieruchomość w taki sposób, żeby można było to pogodzić z prawami innych współwłaścicieli. Możesz natomiast swobodnie dysponować swoim udziałem, czyli np. sprzedać go, obciążyć, a nawet przekazać w darowiźnie innej osobie. Co więcej, nie masz obowiązku informować o tym pozostałych współwłaścicieli. Możesz zawierać umowy związane ze swoim udziałem, o ile nie mają wpływu na udziały innych współwłaścicieli. Masz prawo też czerpać korzyści ze swojego udziału. Warto dodać w tym miejscu, że udziały podlegają egzekucji komorniczej.
Jako współwłaściciel masz prawo chronić nieruchomość przed działaniami współwłaścicieli, które mogą powodować straty materialne lub naruszają Twoje prawa. Jeżeli dojdzie do takiej sytuacji, to możesz udać się do sądu i żądać usunięcia szkody.
Jakie są obowiązki współwłaściciela nieruchomości?
Jak już wyżej wspominaliśmy, do podstawowych obowiązków współwłaścicieli ułamkowych należy zarządzanie nieruchomością wspólną. Są zobowiązani podejmować czynności, które służą utrzymaniu nieruchomości w dobrym stanie i takie, które pozwalają na korzystanie i pobieranie pożytków z mieszkania. Rozróżniamy tutaj czynności zarządu zwykłego oraz te, które wykraczają poza jego zakres.
Do wykonywania czynności zarządu zwykłego potrzebna jest zgoda współwłaścicieli, którzy w sumie mają większość udziałów. Jeśli zastanawiasz się czy można sprzedać współwłasność bez zgody współwłaściciela, zerknij do naszego artykułu na ten temat. W sytuacji, gdy jeden właściciel ma np. 60% udziałów, to wtedy może samodzielnie podejmować decyzje w zakresie czynności zwykłego zarządu. Zaliczymy do nich np. zawieranie umowy najmu, prace porządkowe, czy pobieranie czynszu.
Natomiast czynności, które wychodzą poza zakres zwykłego zarządu, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Zaliczamy do nich zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej, jej obciążanie czy sprzedaż.
Współwłaściciele mogą też wyznaczyć jedną osobę do wykonywania czynności zwykłego zarządu lub nawet poszerzyć zakres uprawnień zarządcy. Zarządcą może być jeden ze współwłaścicieli lub osoba trzecia, która z racji przyznanej funkcji będzie pobierać wynagrodzenie.
Współwłaściciele są również zobowiązani do odprowadzania podatku od nieruchomości i ponoszenia kosztów z nią związanych.
To jakie koszty ponoszą współwłaściciele, zależy od wielkości ich udziałów w nieruchomości. Przychody i pożytki z mieszkania oraz koszty związane z mieszkaniem są rozliczane proporcjonalnie do wysokości udziałów. Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje również roszczenie o zniesienie współwłasności.
Jak wspólne zadbać o nieruchomość?
Nieruchomość nie straci na swojej wartości, jeżeli współwłaściciele będą ze sobą rozmawiać i współpracować. Należy porozumieć się między sobą, żeby uzgodnić podział obowiązków. Warto spisać wszystkie uzgodnienia, żeby w przyszłości nie było żadnych wątpliwości, kto jest odpowiedzialny za poszczególne aspekty związane z nieruchomością. Ważne jest to, żeby na bieżąco kontrolować stan nieruchomości i na bieżąco usuwać usterki.
Dobrym rozwiązaniem jest nabycie ubezpieczenia nieruchomości, które zabezpieczy nieruchomość np. w przypadku zalania sąsiada, wybicia szyb, uszkodzenia murów itd. Remont lub usuwanie szkód na własną rękę może być kosztowny.
W przypadku remontu, który niekiedy jest konieczny, należy porozmawiać z innymi współwłaścicielami. Dobrze jest uzyskać zgodę wszystkich, zwłaszcza jeśli remont jest kosztowny. Kolejny krok to podział kosztów związanym z remontem.
Co jednak w sytuacji, gdy między współwłaścicielami nie ma zgody co do podejmowania określonych czynności? Wtedy udziałowcy lub tylko jeden z nich może zdecydować się na skierowanie wniosku o zniesienie współwłasności do sądu. Drugi sposób to sprzedaż swojego udziału do profesjonalnego biura skupu, jeżeli współwłasności jest dla Ciebie kłopotliwa i nie możesz się dogadać z pozostałymi udziałowcami.
Jak znieść współwłasność w nieruchomości?
Zawsze jesteśmy zwolennikami porozumienia się. Dlatego sąd powinien być ostatecznością (chyba że zależy Ci na całej nieruchomości lub chcesz zbyć swój udział).
W pierwszym kroku zdobądź się na otwartą i uczciwą rozmowę z współwłaścicielami. Wyjaśnij swoje obawy i wspólnie spróbujcie osiągnąć porozumienie, co do sposobu zarządzania nieruchomością.
Jeżeli rozmowa nie przyniosła rezultatów, to wspólnie rozważcie skorzystanie z usług mediatora lub arbitra, który pomoże znaleźć rozwiązanie sporu między Tobą a pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości.
W niektórych przypadkach można podjąć próbę zawarcia umowy o podziale nieruchomości, w której ustalane są obowiązki każdego współwłaściciela oraz sposoby zarządzania nieruchomością.
Jeśli współwłaściciele nadal nie przestrzegają umowy lub nie wykonują swoich obowiązków, to wtedy można rozważyć złożenie wniosku o zniesienie współwłasności.
Zgodnie z art. 210 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli ma prawo zażądać zniesienia współwłasności, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu (art. 220 KC).
Nie zawsze trzeba wikłać się od razu w sądowy spór. Jeżeli wszyscy jesteście zgodni, do zniesienia współwłasności, to możecie tego dokonać u notariusza, podpisując akt notarialny.
Dopiero w przypadku braku porozumienie pozostaje nam sądowe zniesienie współwłasności. Zniesienie współwłasności w trybie sądowym następuje na skutek postanowienia sądu, wydanego w trybie nieprocesowym (art. 617-625 KPC).
Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
Niezależnie, czy zdecydujemy się na tryb umowny u notariusza, czy tryb sądowy, to zniesienie współwłasności może przybrać różne formy. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego wyróżniamy trzy sposoby zniesienia współwłasności:
- Podział fizyczny nieruchomości, który w praktyce jest często niemożliwy. Rzadko mamy do czynienia z nieruchomością podzieloną fizycznie na części. Jest to zazwyczaj możliwe w sytuacji, gdy mamy dom, w którym każdy ze współwłaścicieli ma swoje piętro.
- Przyznanie lokalu na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych osób, choć zdarza się, że współwłaściciele przekazują swoje udziały nieodpłatnie,
- Sprzedaż nieruchomości i podział kwoty sprzedaży zgodnie z udziałami, na przykład sprzedaż 1/2 udziału w nieruchomości. W przypadku sprawy rozstrzygniętej w sądzie sprzedażą zajmuje się komornik, który po odliczeniu kwoty, rozdzieli pozyskane środki między wszystkie uprawnione osoby.
Sprzedaż udziału w nieruchomości
Jeżeli nie masz żadnych pożytków z udziału, ale też nie uśmiecha Ci się uczestnictwo postępowaniu sądowym, to możesz rozważyć sprzedaż swojego udziału do biura prowadzącego skup udziałów w nieruchomości. Dzięki temu możesz liczyć na szybką i bezproblemową transakcję, tym bardziej że bardzo trudno sprzedać udział na rynku. Co więcej, nasze biuro skupu płaci gotówką zaraz po podpisaniu umowy u notariusza.
Oferujemy korzystne warunki skupu, a nasze procedury są proste i przyjazne dla klientów. Wystarczy, że wyślesz do nas formularz zgłoszeniowy, a skontaktujemy się z Tobą w ciągu jednego dnia.
W ten sposób unikniesz też dalszych sporów i kłopotów związanych z zarządzaniem nieruchomością. Nie będziesz też musiał/ła ponosić kosztów utrzymania mieszkania lub domu.