Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości odgrywa bardzo ważną rolę w procesie zakupu nieruchomości, ponieważ zabezpiecza interesy obu stron transakcji – zarówno sprzedającego, jak i kupującego.
Umowa przedwstępna stanowi gwarancję, że po spełnieniu określonych warunków dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie. Kupujący zobowiązuje się do zakupu nieruchomości, a sprzedający do jej sprzedaży.
Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest szczególnie ważne i potrzebne w sytuacjach, gdy strony nie są w stanie od razu przystąpić do zawarcia ostatecznej umowy. Dotyczy to sytuacji, gdy jedna ze stron lub obie potrzebują czasu na zorganizowanie finansowania (kredyt hipoteczny), skompletowanie niezbędnych dokumentów lub załatwienie formalności administracyjnych.
Umowa przedwstępna pozwala zabezpieczyć prawo do nabycia nieruchomości, nawet jeśli proces zawarcia umowy ostatecznej przeciąga się w czasie.
Przeczytaj artykuł przygotowany przez www.towarzystwomieszkaniowe.pl i dowiedz się, na czym polega umowa przedwstępna oraz jakie elementy powinna zawierać.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – podstawy prawne
Umowa przedwstępna jest regulowana przepisami Kodeksu Cywilnego (art. 389-390 KC). Z definicji wynika, że jest to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna powinna określać przedmiot sprzedaży oraz zawierać wszystkie istotne postanowienia przyszłej umowy, takie jak zapis o tym, czym dokładnie jest przedmiot sprzedaży, cena nieruchomości, termin zawarcia umowy ostatecznej oraz inne warunki, które strony uznają za ważne.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania co powinna zawierać?
Chociaż umowa przedwstępna może mieć formę pisemną, to dla pełnego zabezpieczenia interesów obu stron zalecane jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego. Akt notarialny zapewnia możliwość dochodzenia roszczeń przed sądem w razie niewykonania umowy, do których zaliczamy przede wszystkim podpisanie umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna powinna zawierać następujące elementy, żeby została uznana za ważną:
- Na podpisanie umowy w kancelarii notarialnej konieczne jest zabranie ze sobą dowodu osobistego, na podstawie którego notariusz potwierdzi tożsamość kupującego i sprzedającego. W umowie powinny się znaleźć dane stron umowy, tj. imiona i nazwiska, adres zamieszkania, numery dowodów osobistych lub innego dokumentu tożsamości;
- Miejsce i data jej zawarcia.
- Dokładny opis nieruchomości, który nie zostawia żadnych wątpliwości, czym jest przedmiot umowy kupna-sprzedaży. Kupujący przed podpisaniem umowy powinien mieć wgląd do księgi wieczystej, żeby poznać stan prawny nieruchomości i upewnić się, że nieruchomość jest wolna od obciążeń w postaci roszczeń lub hipoteki. Jeżeli mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej, to potrzebne będzie zaświadczenie ze spółdzielni, które potwierdzi prawo sprzedającego do mieszkania.
- Cena sprzedaży mieszkania.
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Zapis o ewentualnej zaliczce lub zadatku.
Zadatek czy zaliczka?
Podczas zawierania umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania strony często stają przed dylematem – czy zdecydować się na zadatek, czy na zaliczkę? Jeden i drugi instrument finansowy ma na celu zabezpieczenie interesów stron transakcji, jednak różnią się one w istotny sposób pod względem prawnym i praktycznym.
Czym jest zadatek?
Zadatek jest uregulowany w polskim Kodeksie Cywilnym (art. 394). Zgodnie z przepisami, zadatek to kwota pieniężna lub rzecz wręczana przez jedną stronę umowy drugiej stronie przy zawarciu umowy przedwstępnej. Jego główną funkcją jest zabezpieczenie wykonania umowy w następujący sposób:
- Jeśli to kupujący odstąpi od umowy lub nie przystąpi do jej wykonania, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek.
- Jeżeli sprzedający nie wywiąże się z umowy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Zadatek stanowi więc silne narzędzie „motywujące” strony do wykonania umowy zgodnie z jej postanowieniami.
Czym jest zaliczka?
Zaliczka nie jest wprost uregulowana w Kodeksie Cywilnym, a jej zastosowanie i skutki prawne wynikają głównie z ogólnych zasad prawa cywilnego oraz umowy między stronami. Zaliczka to kwota, która jest wpłacana na poczet przyszłych płatności, najczęściej jako część ceny nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji.
W przypadku, gdy umowa nie zostanie wykonana, zaliczka podlega zwrotowi w pełnej wysokości, niezależnie od tego, która strona zawiniła. Oznacza to, że żadna ze stron nie ponosi dodatkowych konsekwencji finansowych poza koniecznością zwrotu otrzymanej kwoty.
Zaliczka jest rozwiązaniem, które nie zapewnia tak silnej ochrony jak zadatek.
Skutki zawarcia umowy przedwstępnej
Podpisanie umowy przedwstępnej rodzi określone skutki prawne dla obu stron. Przede wszystkim ustanawia obowiązek podpisania umowy przyrzeczonej w przyszłości na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, czyli ostatecznej umowy kupna-sprzedaży. Postanowienia umowy przedwstępnej są zatem wiążące.
Strona, która nie wywiąże się z tego obowiązku, może ponieść określone konsekwencje. Zgodnie z art. 390 Kodeksu Cywilnego, jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać przed sądem jej zawarcia lub do naprawienia szkody, która poniosła, licząc na zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej.
Sąd, po zbadaniu sprawy, może wydać orzeczenie zastępujące oświadczenie woli strony uchylającej się, co w praktyce oznacza zawarcie umowy przyrzeczonej mimo braku zgody jednej ze stron.
Kolejną konsekwencją uchylenia się jest utrata uzgodnionego przez strony zadatku. Strona, która nie wywiązała się z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, może utracić wpłacony zadatek (jeśli jest kupującym) lub być zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (jeśli jest sprzedającym).
Strony mogą także wprowadzić do umowy klauzule dotyczące kar umownych na wypadek niewykonania lub nieterminowego wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej. Kary te mogą dotyczyć na przykład opóźnienia w przystąpieniu do zawarcia umowy przyrzeczonej lub niewywiązania się z innych warunków umowy.
Ile kosztuje umowa przedwstępna mieszkania?
W przypadku podpisania umowy cywilnoprawnej strony nie ponoszą żadnych kosztów. Wiemy jednak, że lepiej zabezpieczyć swoje interesy i podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.
Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości mieszkania, a do tego należy doliczyć:
- Opłatę sądową,
- Wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia,
- Wypis aktu notarialnego.
Jeżeli u jednego notariusza decydujemy się również na zawarcie umowy sprzedaży ostatecznej, to wtedy koszt notariusza dzieli się na dwie części, płatne w ratach w trakcie podpisywania każdej z umów.
Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej?
Umowę przedwstępną zawieramy z reguły w sytuacji, gdy staramy się o kredyt hipoteczny. Co w sytuacji, gdy żaden z banków, do którego złożyliśmy wniosek, nie udzielił nam kredytu i nie będziemy mogli wywiązać się z umowy?
Warto zadbać o dodatkowe zapisy w umowie przedwstępnej, które będą nas chronić przed prawnymi i finansowymi konsekwencjami w przypadku braku możliwości uzyskania kredytu mieszkaniowego.
Nie każdy właściciel mieszkania chce czekać na to, aż potencjalny nabywca otrzyma kredyt hipoteczny. Chcesz sprzedać mieszkanie i zależy Ci na czasie? Zgłoś się do naszego biura skupu nieruchomości – www.towarzystwomieszkaniowe.pl. Cały proces sprzedaży trwa nie dłużej niż tydzień i płacimy gotówką od razu po podpisaniu umowy. Prowadzimy skup domów, mieszkań, a nawet gruntów, czy kamienic!